Gewerbeimmobilien sind zwar eine große, aber oft auch lohnende Investition. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie gewerblich genutzte Immobilen finanzieren und als Kapitalanlage nutzen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Gewerbeimmobilien dienen dem Erwirtschaften von Erträgen.
- Zur gewerblichen Immobilienfinanzierung benötigen Sie in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.
- Zur Finanzierung kommen sowohl ein Annuitätendarlehen als auch ein Ratendarlehen sowie Sondertilgungen infrage.
Die verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien
Als Gewerbeimmobilien zählen alle Gebäude und Grundstücke, die überwiegend für gewerbliche Tätigkeiten genutzt werden. Das gilt auch für Objekte, in denen sich öffentliche Behörden und Verwaltungen befinden. Insgesamt gibt es, je nach Ausrichtung des Gewerbebetriebs im Inneren, verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien:
- Produktionsimmobilien: Fertigungs- und Lagerhallen sowie Kühlhäuser
- Logistikimmobilien: Lager, Garagen, Versand- und Verteilzentren
- Handelsimmobilien: Geschäfte, Supermärkte und Einkaufszentren sowie deren Lagerflächen
- Büroimmobilien: Bürohäuser und Verwaltungsgebäude
- Freizeitimmobilien: Fitnessstudios, Indoorspielplätze, Kinos usw.
So funktioniert die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie
Prinzipiell funktioniert die gewerbliche Immobilienfinanzierung ähnlich wie eine private Bau- oder Hausfinanzierung. Oft sind die Kosten für die meist wesentlich größeren Gewerbeimmobilien aber entsprechend höher. Das führt dazu, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital in der Regel nicht möglich ist. Die meisten Banken gewähren Ihnen ein Darlehen zur gewerblichen Immobilienfinanzierung nur dann, wenn Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten vorweisen können.
Die Kreditkonditionen für die Finanzierung der Gewerbeimmobilie hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab, wie z. B.:
- Geplante Nutzungsart
- Standort
- Größe
- Art der Gewerbeimmobilie
- Ausstattung
Aus diesen Größen wird im Ertragswertverfahren ermittelt, wie hoch die mit der Nutzung oder Vermietung der Gewerbeimmobilie Netto-Erträge ausfallen werden. Der Wert einer Immobilie wird also nicht durch ihren Sachwert, sondern durch potenziell mit ihr erzielbare Gewinne bestimmt.
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
In der Regel werden Gewerbeimmobilien entweder mit einem Annuitäten- oder einem Ratendarlehen finanziert. Auch die Kombination beider Verfahren ist möglich. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Tilgungsrate über die vereinbarte Laufzeit hinweg konstant, was eine sichere Planung ermöglicht. Dabei sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Beim Ratendarlehen bleibt der Tilgungsanteil der monatlichen Zahlungen konstant. Da aber die absolute Höhe der Zinsen sinkt, je weiter Sie den Kredit abzahlen, nimmt die Höhe der monatlichen Zahlungen insgesamt ab. Natürlich können Sie bei beiden Verfahren auch die Möglichkeit für Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen.
Chancen und Risiken einer Gewerbeimmobilie
Bei guter Konjunktur und entsprechender Nachfrage lassen sich mit Gewerbeimmobilien deutlich höhere Gewinne realisieren als mit Wohnimmobilien. Dafür ist der Markt allerdings auch höheren Schwankungen ausgesetzt und Erträge können genauso gut ausbleiben. Auch fällt die Abnutzung von gewerblich genutzten Immobilien oft unterschiedlich aus und lässt sich dadurch schlechter kalkulieren. Ändern sich die Standortbedingungen, hat das ebenfalls oft starke Auswirkungen auf die möglichen Erträge haben.
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